Neues Stadtquartier am Segelfliegerdamm

Mit dem geplanten Straßen- und Wegenetz entstehen neue öffentliche Verbindungen durch das bislang unzugängliche Areal. Dadurch verkürzen sich die Entfernungen zum Landschaftspark, zur Straßenbahnhaltestelle am Groß-Berliner Damm und zum neuen Südwestausgang des S-Bahnhofs Johannisthal. Eine öffentliche Grünfläche am Segelfliegerdamm dient als grünes Entrée in das Quartier.

Zentral im neuen Wohngebiet ist die Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes geplant. Ein weiterer Spielplatz soll im angrenzenden Landschaftspark entstehen. Am Segelfliegerdamm sollen sich – zum Teil in denkmalgeschützten Gebäuden – Gemeinbedarfseinrichtungen sowie Läden, gastronomische Einrichtungen, Arztpraxen und sonstige Dienstleistungsnutzungen konzentrieren und damit auch zur Verbesserung des Angebots in der vorhandenen Nachbarschaft beitragen. Eine neue Grundschule ist in unmittelbarer Nachbarschaft des neuen Quartiers an der Gerhard-Sedlmayr-Straße geplant.

Mit der Zustimmung des Abgeordnetenhauses zum Bebauungsplan 9-15a im Dezember 2022 wurde die rechtliche Grundlage für die geplante Bebauung geschaffen. Rechtsverbindlich wurde der B-Plan mit der Veröffentlichung im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt am 25.03.2023.

Das seit 1996 überwiegend brach liegende Areal zwischen Segelfliegerdamm und Groß-Berliner Damm, welches zuerst für den Flugzeugbau und später vom DDR-Betrieb „VEB Kühlautomat“ genutzt wurde, soll wieder zu einem lebendigen Wohn- und Arbeitsquartier entwickelt werden.

Dafür organisierten das Land Berlin und die Eigentümergemeinschaft im Jahr 2017 ein konkurrierendes Gutachterverfahren für eine qualitative städtebauliche Neugestaltung des Geländes, an dem acht Planungsbüros teilnahmen.

Die Büros sollten aufzeigen, wie die lange industriell geprägte Fläche zu einem attraktiven Quartier mit Wohn- und Gewerbenutzungen gewandelt werden kann. Es sollte eine städtebauliche Brücke zwischen den nördlich gelegenen Bestandsquartieren und dem Landschaftspark Johannisthal gebildet werden. Dabei waren noch zu erhaltende Baudenkmale in eine Gesamtkonzeption zu integrieren. Die Büros hatten außerdem die Vorgaben, Konzepte für qualitätvolle Freiraumgestaltung und -vernetzung sowie sparsame Erschließungskonzepte zu entwickeln. Auch sollten sie Lösungen für mögliche Konflikte aufzeigen, die durch ein Nebeneinander von Wohn-, Sport- und Gewerbenutzungen entstehen könnten.

Der Bebauungsplan 9-15a ging aus der Teilung des übergeordneten Bebauungsplans 9-15 hervor, dessen Wurzeln bereits in dem im Oktober 1994 aufgestellten Bebauungsplan XV-54 liegen. Lange Zeit war für die Flächen im Norden des Landschaftsparks eine gewerbliche Nutzung angestrebt, welche an die industrielle Geschichte dieses Ortes anknüpft. Während im Umfeld des Plangebiets schrittweise Bebauungspläne festgesetzt sowie die Baufelder beräumt und entwickelt werden konnten, lag das Plangebiet am Segelfliegerdamm viele weitere Jahre aufgrund ungeklärter Eigentumsverhältnisse und Planungsziele im Dornröschenschlaf. Erst 2016 gewannen die Planungen auch durch die Idee, einen Teil des Plangebiets als Wohnbaufläche zu entwickeln, wieder an Dynamik. Die Ziele des Plans wurden somit an die stark steigenden Wohnraumbedarfe der wachsenden Metropole Berlin angepasst. Nach einem langen und komplexen Verfahren wurde der Bebauungsplan am 15. März 2023 festgesetzt.

Von der Möglichkeit zur Beteiligung wurde seitens der Öffentlichkeit wie auch der Behörden umfassend Gebrauch gemacht.

Die Äußerungen im Rahmen der Beteiligung betrafen u.a. den Bedarf an Einkaufsmöglichkeiten, sozialen und medizinischen Einrichtungen, Schulen und bezahlbarem Wohnraum. Ebenfalls wurde vielfach eine mangelnde Berücksichtigung des Denkmalschutzes, eine scheinbar intransparente Planung sowie eine befürchtete zunehmende Belastung des Umfeldes etwa durch steigende Verkehre und Übernutzung bestehender Freiflächen beanstandet.

Die eingegangenen Stellungnahmen wurden gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen, die Ergebnisse der Abwägung sind in die Planung eingeflossen. Da viele dieser Gesichtspunkte – etwa Aussagen zur Ansiedelung konkreter Nutzungen – nicht zu den Regelungsinhalten eines Bebauungsplans gehören, sondern in den Entscheidungsbereich der Eigentümer fallen, konnten diese auch nicht in der Planung berücksichtigt werden.

Anpassungen gab es hingegen beim Lärmschutz der geplanten Wohngebäude und bei Grünfestsetzungen.

Folgend dem Siegerentwurf der freien Planungsgruppe Berlin wird bis Anfang der 2030er Jahre am Segelfliegerdamm ein urbanes, jedoch gleichzeitig stark durchgrüntes neues Stadtquartier entstehen. Dieses gliedert sich in ein aus 5 Baufeldern bestehendes Gewerbegebiet im Osten und ein aus 9 Baufeldern bestehendes Wohngebiet im Westen des Geltungsbereichs. Geteilt werden beide Bereiche durch einen Grünzug, der – wenn auch auf privaten Flächen angelegt – öffentlich durchquer- und erlebbar ist.

Das neue Quartier bildet eine städtebauliche Verbindung zwischen den Bestandsquartieren nördlich des Segelfliegerdamms und dem Landschaftspark Johannisthal sowie dem Groß-Berliner Damm und den westlich angrenzenden Wohngebieten. Ermöglicht werden diese Verbindungen durch ein Netz von neuen Straßen, Fuß- und Radwegen. Mit diesem Quartier rückt Johannisthal spürbar an den nach ihm benannten Landschaftspark heran.

Nach derzeitigem Planungsstand wird das Wohngebiet im Osten aus überwiegend geschlossenen Wohnblöcken mit großen Grünhöfen bestehen, die sich in Richtung Landschaftspark zunehmend in eine Einzelbebauung auflösen. Die geschlossene Bauweise ist vor allem notwendig, um die zukünftige Bewohnerschaft vor störenden Lärmeinflüssen aus den umgebenden Gewerbegebieten, aber auch von Straßen und Sportanlagen zu schützen.

Geplant ist die Errichtung von Miet- und Eigentumswohnungen, einer Seniorenresidenz sowie sogenannten Mikroapartments, etwa für Studierende. Mit dieser sozialen Vielfalt soll das Entstehen eines belebten durchmischten Stadtquartiers befördert werden.

Zur Bauweise in den Gewerbegebieten trifft der Bebauungsplan deutlich weniger Reglungen. Es ist jedoch planerisches Ziel, dass entlang des Groß-Berliner Damms und des Segelfliegerdamms eine höhere, straßenbegleitende Bebauung und an der Kreuzung dieser beiden Hauptstraßen ein ortsbildprägender Hochpunkt entsteht. Da die Vermarktung der Gewerbeflächen überwiegend dem Land Berlin unterliegt, wird auch hier ein vergleichbarer Branchenmix angestrebt, welcher den Wissenschafts-, Technologie- und Medienstandort Berlin-Johannisthal/Adlershof auszeichnet.

Die Architektur des neues Quartiers steht noch nicht final fest. Es sollen jedoch Bezüge zur Historie des Ortes, zu den nördlich angrenzenden Bestandsquartieren und zum südlich des Landschaftsparks gelegenen – für Fortschritt und Innovation stehenden – Entwicklungsbereich hergestellt werden.

Alle Gebäude werden nach ökologischen Standards errichtet, etwa mit Gründächern und Photovoltaikanlagen ausgestattet. Das auf den Grundstücken aber auch in den Straßenräumen anfallende Niederschlagswasser wird dezentral vor Ort versickert.

Auf den ersten Blick setzt der Bebauungsplan nur Gewerbe- und Wohngebiete sowie eine Fläche für soziale Infrastrukturen fest und macht keine Angaben über Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants oder weitere Nutzungen, die in einem Wohnumfeld benötigt werden.

In einem „Allgemeinen Wohngebiet“ (im Bebauungsplan festgesetzte Baugebietstypologie) sind jedoch der Versorgung des Gebiets dienende Läden, gastronomische Einrichtungen sowie nicht störende Gewerbebetriebe wie auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke durchaus zulässig.

Die Entscheidung einer Ansiedlung unterliegt jedoch dem Bauherren. So plant dieser im zukünftigen Quartier am Segelfliegerdamm nach derzeitigem Stand die Errichtung eines Lebensmittelmarktes, einer Markthalle, diverser gastronomischer Angebote sowie weiterer kleinerer Läden im Bereich der Halle 4 und des zentralen Spielplatzes. Da es erklärtes Ziel ist, bestehende Einzelhandelseinrichtungen (etwa am Sterndamm) nicht zu gefährden, wird der genaue Umfang der geplanten Läden noch abgestimmt. Angedacht sind ebenfalls ein Fitnessstudio, die Ansiedlung mehrerer Arztpraxen im ehemaligen Verwaltungsgebäude am Segelfliegerdamm, aber auch die Schaffung von Co-Working-Arbeitsplätzen.

Neue Stadtquartiere erzeugen immer auch neue Verkehre. Dies trifft auch auf das geplante Wohnquartier am Segelfliegerdamm mit seinen rund 1.800 Wohnungen zu. Das gut an den öffentlichen Nahverkehr angebundene Gebiet wurde als ein gemischtes Stadtquartier der kurzen Wege angelegt. Der Besitz eines privaten PKWs ist also für die zukünftige Bewohnerschaft nicht zwingend. Dennoch wurde gutachterlich nachgewiesen, dass die zusätzlichen Verkehre von den bestehenden Straßen aufgenommen werden können.

Unabhängig davon sieht der Bebauungsplan einen Ausbau der Kreuzung Segelfliegerdamm/Groß-Berliner Damm vor. Dieser Ausbau wird aufgrund der geplanten Verlagerung von Verkehren vom Sterndamm notwendig. Auch wenn im öffentlichen Straßenraum – auch den Zielen des Landes Berlin folgend – nur noch wenige öffentliche Stellplätze angelegt werden, sind in annähernd allen Wohnblöcken Tiefgaragen geplant. Zusätzlich soll auf einer an das Wohngebiet angrenzenden Gewerbefläche eine Quartiersgarage entstehen. Damit soll vermieden werden, dass sich der Parkdruck in den Bestandsquartieren erhöht.

Mit der Schaffung von rund 1.800 neuen Wohnungen wächst auch der Bedarf an zusätzlichen sozialen Folgeeinrichtungen. Hierauf reagierend soll im Plangebiet im Bereich einer denkmalgeschützten ehemaligen Fabrikhalle eine Kindertagesstätte für etwa 130 Kinder entstehen. Weitere Betreuungsplätze sind in dem von einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft beplanten Baugebiet nahe dem Sportplatz am Segelfliegerdamm vorgesehen. Zudem ist die Schaffung weiterer sozialer Einrichtungen, etwa eines Kiezzentrums ebenfalls in einem denkmalgeschützten Gebäudeensemble beabsichtigt.

Der durch die Planung generierte zusätzliche Bedarf an Grundschulplätzen soll durch einen Schulneubau auf einer an den Geltungsbereich angrenzenden Fläche an der Gerhard-Sedlmayr-Straße im Rahmen eines separaten Verfahrens gewährleistet werden.

Insgesamt werden im Zusammenhang mit dem neuen Quartier zwei neue größere öffentliche Spielplätze errichtet. Einer entsteht innerhalb des Wohnquartiers an der abknickenden Wohnstraße, ein weiterer im benachbarten Landschaftspark, in einer der sogenannten Kammern. In den Innenhöfen der Wohnblöcke werden weitere private Kleinkinderspielplätze errichtet.